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A.未知的需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值
B.取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)
C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
D.銷售稅費(fèi)
E.后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用
A.銷售費(fèi)用
B.投資利息
C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
D.銷售稅費(fèi)
E.后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本
A.比較法
B.收益法
C.成本法
D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法
E.推測(cè)法
A.后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確
B.各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確
C.各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確
D.銷售期多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確
E.運(yùn)營(yíng)期多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確
A.銷售費(fèi)用
B.后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本
C.投資利息
D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
E.管理費(fèi)用
A.在靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)
B.在動(dòng)態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中
C.靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減
D.動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間，即首先要將它們折算到同一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值（最終是折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減
E.對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)未來(lái)發(fā)生時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的
A.最佳的用途
B.建筑規(guī)模
C.檔次
D.大小
E.區(qū)位
A.地塊所在城市的性質(zhì)
B.地塊的地質(zhì)情況
C.地塊所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)
D.地塊的水文情況
E.具體的坐落狀況
最新試題
在選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳用途。選取最佳用途要考慮該地塊位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。（）
運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成（竣工）的日期，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)自然壽命結(jié)束的日期。（）
某在建工程的土地使用權(quán)是2004年12月31日通過(guò)出讓方式獲得的，用途為商業(yè)，土地使用期限為40年，土地面積為700m2，容積率為15，土地取得費(fèi)用為80萬(wàn)元，已付清。從獲得土地使用權(quán)至正式動(dòng)工。時(shí)間為1年。該工程正常施工期（不含裝修）為2年，建安成本為每平方米建筑面積2300元，管理費(fèi)用為建安成本的3%。至2007年6月30日已完成主體結(jié)構(gòu)，且已投入總開(kāi)發(fā)成本的55%，剩余費(fèi)用在施工期內(nèi)均勻投入，折現(xiàn)率為13%。該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時(shí)即投入40萬(wàn)元花一年時(shí)間裝修（假定裝修費(fèi)用支出發(fā)生在該年末）。然后出租營(yíng)業(yè)。預(yù)計(jì)第一年正常凈收益為60萬(wàn)元，此后每年凈收益以15%的比率增長(zhǎng)，為保持這種正常收益增長(zhǎng)，需要每隔4年在該年末進(jìn)行一次大裝修，正常大裝修費(fèi)用為40萬(wàn)元，當(dāng)年凈收益未扣除大裝修費(fèi)用。該類餐館的報(bào)酬率為15%。按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（包括在建工程）在轉(zhuǎn)讓交易過(guò)程中，買方按售價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的2%和6%。請(qǐng)利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該在建工程2007年6月30日的正常購(gòu)買總價(jià)。
單利與復(fù)利并沒(méi)有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別，只是表達(dá)方式上的不同而已。利息計(jì)算本質(zhì)上都是復(fù)利（否則可在每一計(jì)息周期結(jié)束時(shí)將本利一起取出后再存入），采取單利方式只是為了實(shí)際計(jì)算上的方便。（）
后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)=后續(xù)開(kāi)發(fā)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。（）
復(fù)利計(jì)息是指每期均按原始本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。（）
選用不同的利率，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的計(jì)息方式，反過(guò)來(lái)，選用不同的計(jì)息方式，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利率。（）
某企業(yè)有一在建工程，于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓。已知該在建工程占地面積10000m2，土地使用年限為2003年10月1日～2043年9月30日，規(guī)劃容積率為5%，1～4層規(guī)劃為商業(yè)，建筑面積為2萬(wàn)m2；5~20層規(guī)劃為寫字樓，建筑面積為3萬(wàn)m2。項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本為3000元/m2，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的5%，項(xiàng)目建成后，商業(yè)用于經(jīng)營(yíng)，寫字樓全部出售。經(jīng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：A．項(xiàng)目2004年6月動(dòng)工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，實(shí)際資金投入為總開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用的30%，預(yù)計(jì)再經(jīng)過(guò)24個(gè)月即可完成全部工程。假定費(fèi)用均勻投入。B．該項(xiàng)目所在區(qū)域同類型、同檔次寫字樓的售價(jià)為8000元/m2，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，寫字樓在建成1年末時(shí)售出。C．商業(yè)主體建成后，還需投入2000元／m2的裝修費(fèi)，裝修期為1年，裝修均勻投入，預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為3億元，包括稅、經(jīng)營(yíng)成本等在內(nèi)的支出為營(yíng)業(yè)收入的75%，合理商業(yè)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)收入的10%。D．2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù)，獲得了5000萬(wàn)元，年利率為6%，每半年還款一次，5年內(nèi)等額還款的貸款。在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)要求受讓方承擔(dān)2005年10月1日以后的剩余債務(wù)。E．項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%，商業(yè)物業(yè)報(bào)酬率為12%。F、轉(zhuǎn)讓在建工程時(shí)，受讓方需按受讓價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。試計(jì)算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓的合理交易價(jià)格。
評(píng)估尚未完成房屋征收補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞯拿貎r(jià)值時(shí)，扣減項(xiàng)目應(yīng)包括地上物拆除費(fèi)等費(fèi)用，但不包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)。（）
在該房地產(chǎn)的法定開(kāi)發(fā)利用前提尚未確定的情況下，仍然需要估價(jià)的，房地產(chǎn)估價(jià)師可以以該推測(cè)的最可能的規(guī)劃條件進(jìn)行估價(jià)，不用具體說(shuō)明。（）